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土地の値段を決める15の要素

 
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[必要な知識 1] 地価情報の調べ方 
[必要な知識 2] 土地取得に関連する法律を覚えよう
[必要な知識 3] 土地の形状いろいろ
[必要な知識 4] 南向きか、北向きか
[必要な知識 5] ヨウ壁(高低差のある土地)は高いお買い物
[必要な知識 6] 軟弱地盤を掴まない為に
[必要な知識 7] 土地の値段を決める15の要素
[テクニック 1] 便利さと静かさのバランスがとれた街を探す
[テクニック 2] 建築条件付や定期借地権を利用する
[テクニック 3] 競売・公売物件・国・公有財産売払物件を探す
[テクニック 4] 新鮮な情報を仕入れる

 
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(1)電車の利便性(駅からのアクセス)

駅から近ければ近いほど高くなります。その駅が特急停車駅であればさらに高くなり、
2線が交わる駅であればさらに高くなります。

(2)車の利便性(幹線道路からのアクセス)

幹線道路沿いの土地は高くなります。また、すぐに幹線道路に出られる土地もやや高くなります。
ただし、価値は高めになりますが、交通量が多く騒音に悩まされる可能性はあり、
宅地としてはあまりおすすめしません。自営業を自宅でする方にはおすすめな土地ですね。

(3)施設の利便性

学校、金融機関、スーパー、病院、図書館等の生活するのに便利な施設が近くにあると土地は
高くなる傾向があります。ただし、これらの施設は永久にあり続けるとは限らないことも視野に
入れておきましょう。

(4)高級住宅街のブランド

どの地域にも、高級住宅街と呼ばれる地域があるものです。東京であれば、田園調布、成城、
南麻布等、関西であれば、芦屋、夙川等ですが、このような土地は利便性等と関係なく土地の
値段は高いです。

(5)ネガティブな印象の施設の近所

刑務所、葬儀場、墓等がすぐそばにあると嫌がられるので土地が安くなる傾向があります。

(6)騒音環境

駅近でない線路沿いにある土地や、飛行場の滑走路付近は、騒音に悩まされるので
安く設定されます。ただし、音に神経質な人には向かないと思いますが。。。
土地の価値には影響しませんが、救急病院の近くは救急車が夜中でもうるさいので避けたいです。

(7)日当たり環境

大きな山がすぐそばにあったり、目の前に大きなマンションが立っていたり、
3階建の家が建っていたりすると売る側も土地値段を安めに設定します。

(8)土地に対する道路の向き(南向き、北向き)

南向きが人気で、価格も高く設定される。北向きならではのメリットもあるので南向きだけに
こだわらないのがいいでしょう。

(9)接する道路の数

通常、道路は1面接するのが多いですが、いわゆる角地と呼ばれるような2面接するものもあります。
この道路が接する数が多いほど値段が高くなります。
人気なのは、日当たりの良い南東角地と、プランニングしやすい南北2面道路です。
また、同じ面積の土地でも道路に接する長さが長い方が高くなる場合が多いです。

(10)土地の形

正方形や、正方形に近い長方形が値段が高くなります。ただし、細長い長方形になると、
住宅としては設計しづらくなり売りにくくなる為、安くなります。旗竿状の土地や三角形、
台形、菱形なども同様の理由で安くなります。

(11)敷地の高低差

道路と高低差のない土地は価値が高く値段が高くなります。道路と高低差がある土地は、
実際に家を建てるときに建設費の上がる原因になります

(12)地盤の状態

地盤が弱いと、それを補強するだけで50万〜300万ぐらいかかりますから、
土地の価値としては重要です。地盤調査した上で売りに出されている土地はほとんどないです。
買う人が自己負担で事前に行うか、買った後に行うかになります。しかし、買う前にやるとなると、
簡易な調査でも5万円くらいの費用がかかる為、買うかどうかも分からない土地に、
そんな費用はかけられません。地盤改良が必要な場合は、その周囲の土地も同様であることが
多いことから、近隣のデータを不動産屋に聞き出すのが一番現実的になります。
実際、売る側も地盤補強が必要だと感づいていて土地を安く設定している場合が多いです。

(13)上下水道・ガス等の整備

今まで更地の土地では、上下水道・ガス設備が引き込まれていないことが多く、
新たに前の道路から敷地内までの設備を引き込む費用が必要になり土地の値段を安めに
設定している場合があります。さらに、前の道路にすら設備が入っていない場合は、
もっと安くなります。この場合、家を建てる時に多額の自己負担が必要になるので注意が必要です。

(14)市場流通量

ある程度、売買が盛んな地域で、売りに出されている土地が少ない場合、
値上がりする傾向があります。逆に、売買が盛んでなく需要があまりない土地や、
同じ地域にたくさん土地が売りに出ている場合、安くなる傾向があります。

(15)売主の事情

売主がなんらかの事情で、早く売却したい場合、安めに設定される場合があります。


   
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