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土地取得に関連する法律を覚えよう

 
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[必要な知識 1] 地価情報の調べ方 
[必要な知識 2] 土地取得に関連する法律を覚えよう
[必要な知識 3] 土地の形状いろいろ
[必要な知識 4] 南向きか、北向きか
[必要な知識 5] ヨウ壁(高低差のある土地)は高いお買い物
[必要な知識 6] 軟弱地盤を掴まない為に
[必要な知識 7] 土地の値段を決める15の要素
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(1)用途地域

都市計画法という法律で、どこにどのような建物を建てていいか規制をしています。
それを用途地域と呼んでいます。土地を売っている場合、必ずどこかに小さい文字で、
その土地が、どの用途地域にあたるか記載されています。
例えば、住宅街でよくあるのが「第1種低層住居専用地域」です。
これは、10mまたは12mの高さ制限を設けた住宅地で、さらに住宅、学校、神社等、
決められた建物以外は建てれません。このような用途地域は、12種類あり、
各自治体が独自に地域分けを行っていて、役所に行くと、地図形式で、
どこがどの用途地域なのか決めています。
自治体によっては、インターネット上で用途地域を公開している場合もあります。

東京都の用途地域

・第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域。住宅や小規模なお店や事務所をかねた住宅、小中学校、
診療所などが建築可能。閑静な住宅街に住みたいのであればこの用途地域を探すとよい。

・第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域で、第一種低層住居専用地域に建てられるもののほか、
床面積が150平方メートル以下の小さなお店などが建築可能。

・第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域です。第二種低層住居専用地域に建てられるもののほか、
病院や大学、床面積が500平方メートル以下のお店などが建築可能。

・第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域です。第一種中高層住居専用地域に建てられるもののほか、
床面積1,500平方メートル以下のお店や事務所などの利便施設が建築可能。

・第一種住居地域
住居の環境を守るための地域です。第二種中高層住居専用地域に建てられるもののほか、
床面積3,000平方メートル以下のお店、事務所、ホテルなどが建築可能。

・第二種住居地域
主に住居の環境を守るための地域で、第一種住居地域に建てられるもののほか、
床面積10,000平方メートル以下のお店、カラオケボックスなどが建築可能。

・準住居地域
道路の沿道地域にふさわしい施設と、住宅との調和を図るための地域です。
第二種住居地域に建てられるもののほか、客席の床面積が200平方メートル未満の劇場などが
建築可能。

・近隣商業地域
住宅地周辺で日用品の買物などをするための地域です。住宅のほか、
床面積が10,000平方メートルを超えるお店、カラオケボックスなどが建築可能。

・商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建築可能。

・準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性、環境悪化が大きくない
工場や、住宅、お店などが建築可能。

・工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。住宅や床面積が10,000平方メートル以下の
お店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

・工業専用地域
工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、
ホテルなどは建てられません。

(2)建ぺい率

建ぺい率は、「建築面積÷敷地面積」のことで、例えば、200uの土地に
100uの建築面積だった場合、建ぺい率50%と呼びます。
建築面積は、ほぼ1階床面積と読みかえても大きく違いません。
建ぺい率により、その土地で建てられる建築面積が規制されます。用途地域によって、
規制値はだいたい決まってくるのですが、最終的には自治体がそれぞれの土地に対して
決めています。
土地を買う上で注意するべきことは、閑静な高級住宅街でよく40%という厳しい建ぺい率を
見かけますが、このような規制がある土地で、狭い土地を買うと、
敷地の40%しか建築してはいけないので、すごく小さな家しか建てられないことになりますので
注意してください。
この規制が厳しい土地は、家を建てるのに比較的広い土地を必要とする為、
街全体が広い土地で区画されゆとりのある高級住宅街に育っていきます。

(3)容積率

容積率は、「延べ床面積÷敷地面積」のことで、例えば、200uの土地に200uの延べ床面積の
家を建てたら容積率100%、300uの家を建てたら容積率150%というわけです。
これも建ぺい率と同様で、各自治体が決めています。

(4)敷地のセットバック

土地の前面にある道路の道幅が4mに満たない場合は、道路の中心線から2m後退したところが
道路の境界線とみなされ、道路とみなされた所には家を建てられず、塀もつくれないという
セットバックの制限があります。
場所によっては、6mというさらに厳しい規制をしている地域もあります。
この制限にかかる土地である場合、せっかく買った土地が全て使えないので注意が必要です。

(5)2m接道義務

これは幅4m以上の道路に2m以上接していないと家は建てられない。という制限です。

(6)私道負担

2m接道義務を守れない場合、私道を作って、それを道路として指定してもらえれば建物を
建てることが出来るようになります。
自分の敷地の一部でありながら、建ぺい率や容積率の対象からも除外されます。
したがって、同じ面積の土地でありながら「私道負担あり」の土地はその分狭い家しか建てることが
出来ないことになります。


   
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